Tribunal judiciaire d'Albi (2026-04-24)

: TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

ORDONNANCE DU 24 AVRIL 2026

Minute : n° 73 /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00013 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIJD
N.A.C. : 50D
AFFAIRE : [R] [P], [J] [M] épouse [P] / S.A.S. [Adresse 1] [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente
GREFFIER : Mme ROQUEFEUIL

DEMANDEURS

M. [R] [P]
né le 12 Juillet 1982 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [M] épouse [P]
née le 28 Novembre 1976 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Eglantine ROUGIER-CHEVIGNARD, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDERESSE

S.A.S. DOMAINE [Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Emilie TCHIZIMBILA VIODHO, avocat au barreau d’ALBI

Le juge des référés a rendu l’ordonnance dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 27 Mars 2026, et que l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2026 :

FAITS ET PROCÉDURE :

Selon acte authentique du 20 mars 2023, M. [R] [P] et Mme [J] [P] sont propriétaires d'une maison d’habitation, d’un pigeonnier, de parcelles de bois et prairies sis [Adresse 4], figurant au cadastre section G n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3].

Après prise de possession des lieux, les demandeurs ont constaté une humidité importante et des venues d’eau au Nord-Ouest de leur terrain.

Dans ce cadre, les demandeurs ont observé la présence d’un bâti attenant à leur propriété et situé sur la parcelle [Cadastre 4], propriété de la SAS [Adresse 5].

Les époux [P] ont procédé à différents travaux aux fins de remédier aux désordres, dont certains en collaboration avec la SAS DOMAINE [Localité 1], en vain.

Les époux [P] ont fait intervenir la SARL NEOTIM, bureau d’étude thermique, qui a remis son rapport le 8 août 2024, de même que Mme [W] [B], architecte, laquelle a remis son compte rendu de visite le 16 décembre 2025, ensemble aux termes duquel la présence de venues d’eau sur la façade Nord-Ouest de la propriété a été confirmée.

Aucune solution amiable n’a pu aboutir.

Par exploit du 20 janvier 2026, M. [R] [P] et Mme [J] [P] ont assigné la SAS [Adresse 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Sur lecture du rapport d’étude technique et du compte rendu de visite de l’architecte, M. [R] [P] et Mme [J] [P] arguent de la présence de venues d’eau sur la façade Nord-Ouest de leur propriété, près de laquelle se retrouve un bâtiment appartenant à la SAS DOMAINE [Localité 1]. Ils estiment dès lors justifier d’un motif légitime à voir ordonner une expertise aux fins de déterminer l’origine et les causes des désordres et les évaluer dans l’optique d’actions indemnitaires futures.
En réplique, la SAS [Adresse 5] ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 mars 2026, a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire

L'article 145 du Code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le motif légitime de l'article 145 précité suppose qu'il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d'instruction ne soit pas manifestement vouée à l'échec, que les faits invoqués par lui soient pertinents et que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’espèce, les actes authentiques et le plan cadastral produits au dossier attestent de ce que les propriétés des époux [P] et de la SAS DOMAINE [Localité 1] sont attenantes sur la partie Nord-Ouest et retour Sud-Ouest de la première.

Or, les conclusions du compte rendu de visite de Mme [W] [B], architecte, remises le 16 décembre 2025, attestent de ce que, à cet endroit, les bâtiments attenants et situés sur la propriété de la SAS [Adresse 5] servaient de protection naturelle et éloignaient les eaux de pluie de la propriété des demandeurs, fonctions qu’ils ne peuvent plus supporter du fait de leur état de délabrement. En outre, cet état de délabrement ne permet pas une bonne évacuation des eaux de pluies, lesquelles cheminent dès lors depuis la propriété de la SAS DOMAINE [Localité 1] et rentrent en grande partie dans la maison de maître, entrainant des conséquences en termes d’humidité et d’infiltration.

Ces conclusions s’inscrivent dans la droite ligne des conclusions déjà émises par la SARL NEOTIM, bureau d’étude thermique, dans son rapport émis le 8 août 2024.

Par conséquent, les époux [P] justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de la SAS [Adresse 5] dont la responsabilité est susceptible d’être engagée si les désordres sont avérés et lui sont imputables.
Il convient dès lors d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire. La mission de l’expert sera fixée dans le dispositif, étant rappelé que l’expert peut toujours, si nécessaire, recourir à un sapiteur et faire procéder aux études ou analyses qu’il estime utile.

Il sera accordé à la partie défenderesse le bénéfice des protestations et réserves d’usage formulées.

Sur les dépens

M. [R] [P] et Mme [J] [P] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, étant rappelé que la présente ordonnance met fin à l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Patricia MALLET, juge des référés statuant par décision contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

Ordonnons une expertise ;

Désignons en qualité d'expert pour y procéder :

- M. [K] [Q], expert judiciaire inscrit près la Cour d'appel de Toulouse,

Ou en cas d'indisponibilité

- M. [Y] [O], expert judiciaire inscrit près la Cour d'appel de Toulouse,

Avec pour mission de :

→ Prendre connaissance de tout document utile à l'accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties et de leurs conditions d'assurance ;

→ Visiter en présence des parties, celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, la maison d'habitation sise [Adresse 4], figurant au cadastre section G n°[Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3], appartenant à M. [R] [P] et Mme [J] [P], mais aussi la partie attenante à la propriété et située sur la parcelle [Cadastre 4], appartenant à la SAS DOMAINE [Localité 1], les décrire et entendre tous sachants ;

→ Dire si la maison à usage d'habitation présente des désordres précisément invoqués dans l'assignation ou tout document de renvoi à l'exception de ceux non définis ;

→ Dans l'affirmative, en indiquer la nature et l'étendue en précisant s'ils affectent l'ouvrage réalisé ou l'existant, s'ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipements ;

→ Dire quelles sont les causes de ces désordres, en précisant s'ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d'exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à la vétusté des lieux, à un défaut d'entretien par son propriétaire ou tout autre cause qui sera indiquée ;

→ Déterminer la date d'apparition de l'ensemble des désordres,

→ Dans le cas où les désordres seraient apparus avant la date d'acquisition du bien, indiquer si une personne profane pouvait percevoir, connaître voire se convaincre de l'existence de ces désordres ;

→ Dans l'hypothèse d'un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l'immeuble sera affecté,

→ Dire si des mesures urgentes doivent être prises pour assurer la solidité de l'immeuble et la sécurité des occupants ;

→ Indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d'exécution au vu des devis remis par les parties,

→ Préciser si, à l'issue de l'exécution des travaux de remise en état, l'immeuble sera affecté d'une moins-value et la quantifier dans l'affirmative,

→ Donner tous éléments de fait et techniques sur l'évaluation des préjudices allégués du fait des désordres constatés et de l'exécution des réparations,

→ Répondre aux dires des parties,

→ De façon générale, donner au tribunal tout élément de caractère technique utile à la solution du litige

Disons que l'expert devra remettre un pré-rapport de ses opérations à chacune des parties et leur impartir un délai pour formuler des dires auxquels il répondra dans son rapport définitif, sauf à ce que toutes les parties ne s'accordent explicitement pour renoncer à ce pré-rapport,

Disons que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu'en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées et qu'il pourra s'adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts.

Disons qu'en cas d'empêchement de l'expert commis, il sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Disons que sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, M. [R] [P] et Mme [J] [P] devront solidairement consigner entre les mains du régisseur au greffe de ce tribunal dans le délai de DEUX MOIS à compter de ce jour, la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000 euros) à valoir sur la rémunération de l'expert ; et ce par virement bancaire avec les références du dossier,

Disons que par application de l'article 271 du code de procédure civile, le défaut de consignation entraînera la caducité de la désignation de l'expert,

Disons que l'expert déposera son rapport au greffe du tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,

Disons que conformément à l'article 173 du code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

" Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l'accord exprès et préalable de l'ensemble des parties ",

Précisons qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie ;

Précisons que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé ;

Condamnons in solidum M. [R] [P] et Mme [J] [P] aux entiers dépens de l'instance ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été prononcée par Mme Patricia MALLET, statuant comme juge des référés, assistée de Mme ROQUEFEUIL, greffière.

Le greffier Le juge des référés