Tribunal judiciaire d'Albi (2026-04-24)

: ORDONNANCE DU JUGE DE LA
MISE EN ETAT
DU : 24 Avril 2026
N° : /2026
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AFFAIRE : [J] [D] [Y] [U], [M] [Q] / S.A. BPCE ASSURANCES IARD, [F] [X], S.A. AXA FRANCE IARD, [K] [A], E.U.R.L. CEFAA
RG : 24/00646 - N° Portalis DB3A-W-B7I-D45I
NAC : 50D
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L’an deux mille vingt six et le vingt quatre avril

Nous, Patricia MALLET, vice-présidente du tribunal judiciaire d’Albi, statuant en qualité de juge de la mise en état, assistée de Sabine VERGNES, greffière

Dans l’instance opposant :

M. [J] [D] [Y] [U],
né le 30 Décembre 1978 à [Localité 1] (ROYAUME UNI)
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Mme [M] [Q],
née le 24 Septembre 1976 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Jeanne ESPANOL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEMANDEURS D’UNE PART,
Et :

S.A. BPCE ASSURANCES IARD
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Joëlle GLOCK de la SCP FOSSAT-GLOCK, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

M. [F] [X],
né le 15 Avril 1961 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Jean Christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Mme [K] [A],
née le 11 Janvier 1965 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean Christophe LAURENT, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

E.U.R.L. CEFAA (RCS [Localité 5] 493 435 358)
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

DEFENDEURS D’AUTRE PART,

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries à l’audience du 27 Février 2026, avons rendu l’ordonnance suivante après que l’affaire ait été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 août 2022, M. [J] [U] et Mme [M] [Q] ont acquis auprès de M. [T] [X] et Mme [K] [A] un bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 6] au prix de 440 000€.

Ils se sont plaints de désordres, d'une infestation généralisée de rongeurs et de fissurations.

Les démarches amiables n'ont pu aboutir.

Par exploits en date des 11 et 17 avril 2024, M. [J] [U] et Mme [M] [Q] ont fait citer M. [T] [X] et Mme [K] [A] ainsi que la SA BPCE ASSURANCES IARD devant le tribunal judiciaire d'Albi pour obtenir sur le fondement des vices cachés :
-la condamnation solidaire de Mme [A] et M. [X] à leur régler la somme de 402 563,62€ au titre de la réduction de prix attachée à leur action estimatoire somme à actualiser en lecture du rapport d'expertise
-la condamnation de la BPCE à régler solidairement avec Mme [A] et M. [X] le coût des travaux de reprise imputables à la sécheresse;
-la condamner de tous succombants à leur payer la somme de 5000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [U] et Mme [M] [Q] ont saisi le juge de la mise en état pour solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire aux fins d'examiner les désordres affectant le bien.

Par ordonnance en date du 20 décembre 2024, une mesure d'expertise judiciaire a été ordonnée et confiée à M. [H] au contradictoire de M. [T] [X], de Mme [K] [A] et de la BPCE ASSURANCES IARD.

Par exploits en date des 28 et 29 juillet 2025,M. [J] [U] et Mme [M] [Q] ont appelé en cause la Sarl CEFAA diagnostiqueur et son assureur la SA AXA France Iard aux fins de jonction des procédures et pour leur voir déclarer communes et opposables l'ordonnance du 20 décembre 2024 ainsi que les opérations d'expertise confiées à M. [H].

Une ordonnance de jonction a été rendue le 19 septembre 2025.

Par conclusions d'incident notifiées le 18 novembe 2025, la SA AXA France Iard et la Sarl CEFAA demandent au juge de la mise en état de :
Vu les articles 146 et suivants du Code de procédure civile,
Vu l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine, en sa rédaction applicable jusqu’au 1 er juillet 2021
Vu les jurisprudences visées,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
-DEBOUTER les consorts [Z] de leur demande d’expertise judiciaire en ce qu’elle est dirigée contre l’EURL CEFAA ainsi que la compagnie AXA FRANCE IARD,
-CONDAMNER les consorts [Z] à verser à l’EURL CEFAA et son assureur, la compagnie AXA FRANCE IARD, la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire,
-JUGER que l’EURL CEEFA ainsi que la compagnie AXA FRANCE IARD ne s’opposent pas à la mesure d’expertise sollicité, sous les plus expresses réserves quant à la mise en œuvre de leurs responsabilités et garanties respectives ;
-COMPLETER la mission de l’expert de la manière suivante :
« Indiquer, en se plaçant dans les mêmes conditions d’exécution et de réglementation, si le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société CEFAA est erroné.
Le cas échéant, indiquer quelle était la classe énergétique à laquelle la société CEFAA devait conclure, les travaux de nature à mettre en conformité la maison avec cette classe énergétique et en chiffrer le montant ».

Ils font valoir que la demande présentée est irrecevable eu égard au fondement juridique invoqué l'article 145 du code de procédure civile qui n'est pas applicable, qu'elle ne peut prospérer car une mesure d'instruction n'a pas à pallier la carence d'une des parties dans l'administration de la preuve. Ils considèrent qu'il n'y a pas d'erreur sur la classification du DPE dès lors que les demandeurs basent leurs prétentions sur une méthode différente inapplicable à l'époque où a été réalisé le DPE. Ils expliquent que le premier DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 a été dressé sur la base des factures d'électricité du vendeur et que cette méthode est par nature subjective puisque fondée sur les habitudes de consommation de l'occupant M [L] et que le second réalisé après le 1er juillet 2021 a été dressé sur la base des propriétés constructives du bien, cette méthode plus objective se fondant sur la consommation théorique du bien. Ils considèrent que pour mettre en défaut le diagnostic réalisé par la société CEFAA, il appartient aux demandeur de démontrer que la moyenne de consommation réalisée sur la base des factures produites serait eronnée, ce qui suppose de disposer des factures, de sorte qu'il leur incombe de les fournir et le DPE de M. [W] ne prend pas en compte les factures de M. [L]. Ils arguent que le DPE n'était plus valide au jour de la vente du fait des travaux réalisés et de l'augmentation de la capacité électrique. Ils considèrent que la mesure d'expertise est sans intérêt et sollicitent leur mise hors de cause.
A titre subsidiaire, ils demandent que la mission de l'expert soit complétée afin d'éclairer la juridiction sur l'éventuel manquement du diagnostiqueur.

Par conclusions d'incident notifiées le 23 décembre 2025, M. [J] [U] et Mme [M] [Q] demandent au juge de la mise en état de :

Vu les articles 10, 138, 331, 789 du CPC
Vu les articles L131-1 et suivants du CPCE
Rejetant toute conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,
- Déclarer recevables et bien fondées les demandes d’interventions forcées.
- Déclarer l’ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albi, ainsi que les opérations d’expertise confiées à Monsieur [H] par ladite ordonnance communes et opposables au cabinet CEFAA et à son assureur AXA.
- Ordonner à EDF la délivrance d’une copie des factures et consommations entre le 1er janvier 2017 et 21 septembre 2021 de Monsieur [L], alors propriétaire des lieux [Adresse 7] » à [Localité 6].
- Ordonner à EDF la délivrance d’une copie des factures et consommations entre le 21 septembre 2021 et le 18 août 2022 de Madame [A] et de Monsieur [X], alors propriétaires des lieux lieudit « [Adresse 8] » à [Localité 6],
- Condamner solidairement Madame [A] et de Monsieur [X] sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à produire :
- les factures et détail de consommation d’eau entre le 21 septembre 2021 et le 18 août 2022
-leur contrat de bail durant l’hiver 2021- 2022
-Réserver les dépens.

Ils rappellent que le DPE doit permettre à l'acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause des qualités énergétiques du bien qu'il projette d'acheter. Ils considèrent que la classification telle qu'elle résulte du DPE établi est incohérente avec les constatations qu'ils ont pu faire et avec la classification selon un DPE de M. [W] du 4 avril 2025 classant le bien en catégorie E et estimant les coûts annuels entre 3770 et 5130€ par an et établissant que le descriptif n'est pas celui de la maison mais d'un appartement. Ils ajoutent que si la réglementation et les critères d'évaluation étaient différents au moment de l'établissement du DPE de la société CEFAA et celui d'aujourd'hui, M [W] a pris le soin pour les comparer de calculer les consommations selon chaque diagnostic et conclut à une différence de + 43%. Ils rappellent que la mauvaise évaluation énergétique du bien est susceptible d'engager la responsabilité du diagnostiqueur. Ils font état également du descriptif totalement incohérent qui permet d'émettre des doutes sur la fiabilité du DPE et motivant encore plus la demande d'expertise. Ils estiment donc qu'il est utile que les opérations d'expertise en cours soient rendues communes et opposables au cabinet CEFAA et à son assureur AXA.

Ils sollicitent qu'il soit ordonné à EDF sur le fondement de l'article 139 du code de procédure civile de délivrer une copie des factures de consommation de M. [L] entre le 1er janvier 2017 et le 21 septembre 2021 alors qu'il était propriétaire des lieux, ainsi que celles des factures EDF de M. [X] et Mme [A] entre ler septembre 2021 et le 18 aout 2022. Ils demandent également qu'il soit ordonné à la SAEP [Localité 7] [Adresse 9] de produire la copie des factures et consommation d'eau afin de déterminer une éventuelle surconsommation d'eau car ils se plaignent de fuites importantes sur la piscine.

Enfin ils demandent que soit ordonné à M. [X] et Mme [A] de communiquer leur contrat de bail puisque le 27 septembre 2021, 6 jours après leur achat, ils ont signifié à leur vendeur leur désarroi et ont dénoncé les mêmes vices en indiquant que la maison était inhabitable l'hiver.

Par conclusions d'incident notifiées le 19 novembre 2025, M. [T] [X] et Mme [K] [A] demandent au juge de la mise en état de :

-Donner acte à Monsieur [X] et Madame [A] de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur les demandes présentées

-Dire et juger cependant qu’il serait d’une bonne administration de la justice que le
diagnostiqueur et son assureur soient présents aux opérations d’expertise à venir, et voient le rapport déposé leur être déclaré opposable.

-Réserver les dépens.

Ils considèrent même s'ils s'en rapportent sur les demandes présentées, qu'il est d'une bonne administration de la justice que le diagnostiqueur et son assureur soient présents aux opérations d'expertise à venir.

Par conclusions notifiées le 26 janvier 2026, la BPCE Assurances Iard demande qu'il lui soit donné acte qu'elle s'en rapporte à la justice sur la demande présentée sous les plus expresses réserves d'usage.

Elle indique qu'elle s'en rapporte sur la question de savoir si le diagnostic de performance énergérique réalisé avant la vente serait erroné et que selon la nouvelle méthode applicable depuis le 1er juillet 2021, le nouveau DPE conduirait à un classement du bien en catégorie E.

L'incident fixé à l'audience du 27 février 2026 a été mis en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS

- Sur l'expertise commune

L’article 331 du Code de procédure civile dispose: «Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal.
Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.»

En application de l'article 789 5° du Code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

Selon l'article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.
L'article 144 du Code de procédure civile énonce que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'élèments suffisants pour statuer.

Si la partie demanderesse fonde sa demande sur l'article 145 du code de procédure civile, il est constant que cet article ne s'applique qu'au stade de référé, sous réserve de la preuve de l'existence d'un motif légitime. Il appartient toutefois au juge de rechercher le fondement juridique applicable à la demande.

L'article 146 du Code de procédure civile précise qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

A l'appui de leur demande tendant à voir déclarer communes et opposables à la Société CEFAA et à la SA AXA France Iard les opérations d'expertise ordonnées par le juge de la mise en état par ordonnance du 20 décembre 2024, M. [J] [U] et Mme [M] [Q] produisent un DPE établi par M. [W] par ailleurs expert judiciaire qui retient un classement en E en précisant que ce DPE permet de mettre en évidence les différences importantes entre celui qui a été annexé à l'achat de vente et l'état actuel de l'immeuble au regard de la réglementation en vigueur à ce jour. Il est indiqué que les consommations basées sur les factures de 2017 à 2019 du DPE de juillet 2020 et le calcul établi sur la réglementation en vigueur fait état une différence de consommation de plus de 43%. Il est également fait état d'erreurs majeures dans le descriptif décrit comme farfelu et correspondant à un appartement.

M. [W] conclut que ce DPE n'est pas celui qui aurait dû être joint, ni au compromis et encore moins à l'acte authentique et qu'à son avis la responsabilité du diagnostiqueur, du vendeur et du notaire pourrait être recherchée.

Il est constant que la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée sur le fondement quasi-délictuel pour un diagnostic erroné.

Les contradictions entre les constatations de M. [W] et le diagnostic établi avant la vente justifient que les opérations d'expertise en cours soient déclarées communes et opposables à la Société CEFAA ainsi qu'à la société AXA Iard dès lors que sa garantie est potentiellement mobilisable. Aucun moyen d'irrecevabilité ne sera donc retenu.

Il convient de débouter la Société CEFAA et la Société AXA France Iard de leur demande de mise hors de cause.

Il sera accordé à la Société CEFAA et la Société AXA France Iard, le bénéfice des protestations et réserves d'usage qu'elles ont formulé. Il sera fait droit partiellement au complément de mission sollicité dans le dispositif.

- Sur la communication des pièces

En vertu de l'article 138 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication de pièces.

Il sera fait injonction à M. [X] et Mme [A] de communiquer leurs factures de consommations d'électricité entre le 21 septembre 2021 et le 18 août 2022 alors qu'ils étaient propriétaires du bien.

Il leur sera fait également injonction de produire leurs factures de consommation d'eau sur la même période.

Il leur sera fait injonction de justifier par tout élément de leur occupation ou de leur absence d'occupation du logement au cours de l'hiver 2021-2022.

Il n'y a pas lieu à ordonner ces communications sous astreinte.

Il n'y a pas lieu à ordonner la production de la copie de ces factures par les tiers détenteurs.

Rien ne justifie qu'il soit ordonné à EDF de communiquer la copie des factures de M. [L] (auteur des vendeurs) entre le 1er janvier 2017 et le 21 septembre 2021 période où il était propriétaire des lieux.

M. [J] [U] et Mme [M] [Q] sont déboutés de leur demande de communication de pièces détenues par un tiers.

- Sur l'article 700 et les dépens

La Société CEFAA et de la SA AXA FRANCE IARD sont déboutées de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de l'incident seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable et bien fondé l'appel en cause de la Société CEFAA et de la SA AXA FRANCE IARD,

Déboute la Société CEFAA et de la SA AXA FRANCE IARD de leur demande de mise hors de cause,

Déclare communes et opposables à la Société CEFAA et de la SA AXA FRANCE IARD les opérations d'expertises ordonnées par ordonnance du 20 décembre 2024 et confiées à M. [H],

Dit que l'expert aura pour mission complémentaire de :
-Déterminer si le diagnostic de performance énergétique réalisé par la société CEFAA est erroné en tenant compte des conditions d'exécution et de la réglementation applicable,
-Dire quelle était la classe énergétique du bien au moment de la réalisation du diagnostic,

Dit en conséquence que les parties appelées en cause seront tenues de répondre aux convocations de l’expert et de lui remettre tous les documents que celui-ci estimera nécessaire à l’accomplissement de sa mission, d’assister aux opérations d’expertise ou de s’y faire représenter et d’y faire toutes les observations qu’elles jugeront utiles,

Dit que l'expert déposera son rapport au greffe du Tribunal dans le délai de SIX MOIS à compter du jour où il aura été saisi et qu'au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l'expertise une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avère insuffisant,

Dit que conformément à l'article 173 du Code de procédure civile l'expert adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération,

«Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties »,

Précise qu'une photocopie du rapport sera adressée à l'avocat de chaque partie,

Précise que l'expert doit mentionner dans son rapport l'identité des destinataires auxquels il aura été adressé,

Fait injonction à M. [T] [X] et Mme [K] [A] de communiquer leurs factures de consommations d'électricité entre le 21 septembre 2021 et le 18 août 2022 et leurs factures de consommation d'eau,

Fait injonction à M. [T] [X] et Mme [K] [A] de justifier par tout élément de leur occupation ou de leur absence d'occupation du logement au cours de l'hiver 2021-2022,

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,

Déboute M. [J] [U] et Mme [M] [Q] de leurs demandes de communication de pièces détenues par un tiers,

Déboute la Société CEFAA et de la SA AXA FRANCE IARD de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 18 novembre 2026 pour vérification du dépôt du rapport d'expertise.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT