Tribunal judiciaire de Melun (2026-04-24) (Autre)

: TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06859
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGYS

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Madame [G] [H]
Monsieur [L] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL KACEM ET CHAPULUT

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Le Préfet de Seine-et-Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [G] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [C]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Mme [G] [H] et M. [L] [C], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 439,02 € charges comprises.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a également loué à Mme [G] [H] et M. [L] [C], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement situé parking porte 54 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 20,08 € hors charges, outre 4,16 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 468,42 € au titre des loyers et charges échus selon un décompte arrêté au 14 février 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [G] [H] et M. [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 943,71 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 1 468,42 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 584,46 €, au titre des loyers et charges échus au 5 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Elle sollicite également que le délai de deux mois prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, soit écarté. La demanderesse précise que les locataires ont quitté le logement mais n’ont pas restitué les clefs de sorte que la demande d’expulsion est maintenue. Elle ajoute s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires en l’absence de reprise de paiement des loyers. Elle produit une décision de la commission de surendettement des Pyrénées-orientales du 31 janvier 2026 concernant Mme [G] [H] qui inclut la dette locative.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, Mme [G] [H] et M. [L] [C] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 février 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la bailleresse verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l'espèce, la bailleresse ne justifie pas de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Le décompte versé aux débats par la bailleresse comporte pourtant des frais correspondant à l'enquête SLS.

Faute pour celle-ci de produire l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée les locataires les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés.

Il ressort des pièces fournies qu'au 5 février 2026, la dette locative de Mme [G] [H] et M. [L] [C] s’élève à la somme de 6 773,52 € (soit la somme de 8 584,46 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 1 810,94 € euros correspondant à des frais injustifiés, déjà compris dans les dépens ou correspondant au SLS injustifié) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [G] [H] et M. [L] [C] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 février 2025 pour la somme de 1 468,42 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 23 décembre 2021 et 4 janvier 2022 unissant les parties stipulent respectivement en leur article article 7 « clause résolutoire » et « clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 27 avril 2025.

- Sur l’expulsion

La lecture du décompte locatif démontre que les locataires n’ont pas payé leur loyer depuis décembre 2024 de sorte que les conditions légales ne sont pas remplies pour octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [G] [H] et M. [L] [C] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [G] [H]et M. [L] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu'ils auraient été si les contrats s'étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [G] [H] et M. [L] [C] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme [G] [H] et M. [L] [C] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [H] et M. [L] [C] à verser à la somme de 6 773,52 € (décompte arrêté au 5 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 26 février 2025 sur la somme de 1 468,42 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Mme [G] [H] et M. [L] [C], d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2022 entre d'une part la société CDC HABITAT SOCIAL, et Mme [G] [H] et M. [L] [C], d'autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [H] et M. [L] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [H] et M. [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [H] et M. [L] [C] solidairement à verser à une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [G] [H] et M. [L] [C] in solidum à verser à une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [G] [H] et M. [L] [C] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.